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近日证监会启动了不动产私募投资基金试点工作，同时中基协也正式发布《不动产私募投资基金试点备案指引(试行)》，以进一步畅通金融与实体经济良性循环，引金融活水更好为实体经济高质量发展赋能，充分发挥私募基金多元投资与专业运作的优势，满足基础设施建设以及房地产等相关行业日益高涨的融资需求，保证房地产市场健康稳定运行。

去年以来，受到疫情冲击、供求疲弱以及预期下行的共同作用，房地产市场景气程度持续走低。与此同时，土地出让、开工建设以及销售回款的链条循环不畅，加之发达经济体货币政策收紧，国外利率中枢抬升，外部融资受到限制，部分房企现金流吃紧，在一定程度上影响了保交楼、惠民生等政策意图的实现。考虑到房地产仍是当前国民经济的重要支柱产业，关系到内需潜力激发、总需求扩张以及经济的回稳向上。因此，在前期信贷和债权“两支箭”已经射出的情况下，发挥好股权投资“第三支箭”的重要稳定器作用，能够发挥资本市场的资源配置与信号引导功能，为房地产平稳运行注入长期稳定资金，保证其健康平稳运行。

从投资范围看，本次不动产私募投资基金的投资范围涵盖特定居住用房(包括存量商品住宅、保障性住房、市场化租赁住房)、商业经营用房、基础设施项目，对房地产资产几乎实现了全覆盖，但所募集的资金不能够用于土地购置以及开发新楼盘等。这体现出了设立基金的目的与“保交楼、保民生、盘活房地产市场存量、满足合理融资需求”的政策导向高度一致。过去受到中基协出台《备案管理规范第4号》的限制，私募基金投资住宅市场受到较大限制。而本次新政策使得私募基金的投资范围大幅度延展，PE等机构将深度参与到房地产存量资产风险化解以及不良处置过程当中。

从资金来源看，基金产品考虑到规模大与期限长以及需要投资者更高的风险管理、识别和控制能力，试点基金产品的投资者首轮实缴出资不低于1000万元，且以机构投资者为主，且首轮实缴募集资金规模不得低于3000万元。过去房地产行业的重要资金来源为债权，而债务融资过多客观上提高了房企的杠杆率，目前房企亟待实现融资结构的深度调整，而私募基金的引入可谓是切合了这一关键点，对于降低偿债压力，减少财务费用大有助益。此外，证监会也鼓励境外投资者以QFLP方式投资不动产私募投资基金，这对于引入海外资金、扩张基金规模、借鉴国外经济模式提供了又一路径。

从投资策略看，证监会明确符合条件的基金在为被投企业提供借款或担保时将在现行规定的股债比限制方面进行差异化安排，以适应不动产私募投资基金的投资策略。这主要是考虑到房地产以及基建项目投资周期长，投资周转率低，底层或基础资产所需资金数额较大，因此私募基金需要更为灵活的投资策略与相对简化的监管规则。因此，目前股债结合，以股为主仍是主要形式，在实际操作过程中仍要坚决杜绝“明股实债”等行为，以突出其股权融资的特征。

从投资标的看，我们预计基金在试点期间仍旧会主要集中于投资优质龙头以及具有优质资产和运营能力的房企。私募基金对于企业的发展能力、盈利能力、资产质量和发展前景十分看重，客观上私募基金起到了识别鉴别房企的作用，这也是资本市场优化资源配置的核心要义所在。未来，房地产行业优胜劣汰以及市场出清会不断提速，符合国家政策、具有社会责任意识以及具备优秀运营能力的房企才会得到更多的融资支持。

除房地产之外，也要注重发挥私募基金对基础设施建设的支持作用，特别要加大物流、城市交通、5G基站、工业互联网、数据中心、新能源风电光伏设施的融资力度。通过私募基金的带动引导作用，更多的社会资本将能够以LP的方式参与到房地产与基础设施项目中，改善当前投资—储蓄失衡的状况。

值得关注的是，本次试点对于私募基金来讲，既是机遇，也是挑战。一是要提升自身的投研能力，特别增强在“募投管退”四个环节的内生质量，做好全过程管理，合理控制风险。二是要设计好基金的退出路线，目前私募基金投资存在易进难退的特征，除传统的上市以及回购外，需要探索新的退出方式，以保证前期投入实现盈利。未来，不动产私募基金也可强化与公募REITs的协调发展，探索彼此效率对接的途径，共同补足我国不动产投资领域的关键短板。

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