政策利率带动LPR下行，存量房贷下调空间大

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冉学东

当前制约我国经济最大的因素是居民的消费，居民消费需求低迷，主要原因是居民资产负债表的收缩，由于三年疫情的“疤痕效应”，居民对于可支配收入的选择趋于保守，增加储蓄，减少消费，这时候政策的出发点应该是增加居民收入，减轻“疤痕效应”，提振居民消费信心。

当前在居民收入中，有一个非常明显的支出项就是存量房贷利率，这部分利息支出成为居民的一大负担，直接阻碍了消费需求的提升。

去年以来，由于政府政策目的为了刺激居民购买房屋，刺激新增房贷，主要是下调首套房贷利率，利率下调幅度的非对称性造成了一些扭曲现象，增量的贷款利率与LPR有所脱钩，在LPR利率降幅不大的情况下，实际的贷款利率大幅走低。房贷利率从去年年初5.5%附近一路降至目前3.8%-4.0%的区间，今年3月的加权平均利率比2021年底下行149bp。

但是，不少存量房贷的利率还维持在5%以上甚至更高的水平，去年存量房贷利率与5年期LPR挂钩，同期只调整了35bp，这导致3%的存款利率就足以吸引居民和企业来存，那么5%以上的存量房贷利率就显得更高，导致居民更有动力去提前还贷，直接抑制了居民的消费和投资需求。

近几个月来，PPI逐步走低，4月CPI是0.1%，5月是0.2%，维持在低位，这导致我国的实际利率水平持续提高，目前我国2年期国债收益率是2.072%，按照5月份通胀是0.2%来计算，则实际利率是1.872%，这个利率是相对比较高的。过高的实际利率会抑制消费和投资意愿，导致储蓄意愿继续升高。

去年央行也有两次降息，也是先从下调逆回购利率开始的，去年1月17日，央行分别下调一年期MLF和7天期逆回购利率各10个基点至2.85%、2.10%。接着去年8月15日，周一分别下调了一年期中期借贷便利（MLF）和7天期逆回购操作利率0.1个百分点，为今年以来第二次下调政策利率。

不过，去年LPR下调三次，1月20日，1年期LPR为3.7%，较上月下调10个基点；5年期以上LPR为4.6%，较上月下调5个基点。5月20日，1年期LPR维持3.70%不变，5年期以上LPR下调15个基点至4.45%。此后的8月22日，LPR第三次下调，1年期LPR为3.65%，较上月下调5个基点；5年期以上LPR为4.3%，较上月大幅下调15个基点。去年全年降低了存量房贷利率35个基点。其中，5月20日下调LPR是在MLF未变的情况下，这是2019年建立LPR新机制以来第一次。

因此此次7天期逆回购利率下调后，必然伴随着LPR的下调，7天逆回购利率与MLF的1年期利率利差在75BP，因此市场预计，6月15日MLF操作利率也将下调0.1个百分点至2.65%，而本月1年期LPR报价和5年期以上LPR报价也很可能出现非对称下调，即1年期LPR报价可能下调5个基点，5年期以上LPR报价下调15个基点，这也是部分研究人士预测的。

不过对于当下的经济，央行的预测还是比较乐观的。央行行长易纲6月7日在上海调研时表示，我国经济处于疫情冲击后的恢复阶段，生产活动有序开展，市场主体资产负债表正在修复。

对于近来月份CPI、PPI环比下降，易纲的解释是，主要受两方面因素影响。一是供需恢复存在时间差。在稳经济一揽子政策有力支持下，国内生产持续加快恢复，农副产品生产稳定、物流渠道畅通，居民“菜篮子”“米袋子”供应充足。同时，汽车、家装等大宗消费需求偏弱。二是基数效应明显。去年国际油价一度逼近140美元/桶大关，今年以来已回落至80美元/桶附近，带动我国物价同比涨幅走低；去年3月鲜菜价格受疫情扰动影响反季节上涨，对今年也存在高基数影响。

易纲强调，实体经济生产、分配、流通、消费是一个循环过程，我们要系统、辩证地看待分析。随着消费场景恢复，居民消费逐步提升，1-4月社会消费品零售总额累计增长8.5%，比上年全年加快8.7个百分点。居民消费支出扩大将转化为企业和劳动者收入，进而又会带动更多的消费。预计二季度GDP同比增速会比较高（主要是基数效应），CPI下半年有望逐步回升，到12月CPI同比将在1%以上。这个判断也是今年央行对外表态的一贯观点。

也就是说，央行在对实体经济和通胀预判比较乐观的情况下，下调政策利率，可能更倾向于降低房地产贷款利率，尤其是存量房贷利率，释放居民的消费潜力。

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