环球信息:越秀地产火力全开:左手供股,右手发债

2023-05-08 11:57:14 来源: 蓝腾财经

◎ 来源 | 地产密探(ID:real-estate-spy)

有靠山,好办事。房地产江湖,如今演变成央国企争霸时代,表现更为鲜明。


【资料图】

越秀地产作为粤系新锐地产国企之一,在今年3月份业绩会上,高管层已明确要砸400亿元拿地,为此资本扩张异常凶猛。

5月8日早 间,越秀地产公告公司拟发行 13.96亿元、年息率3.8%的有担保票据,2026年到期,募资 净额将约13.89亿元, 用于置换中长期境外债。

越秀发行“有担保”的票据,意味着境外投资人对内地房企发债并非尽仅看“高评级”,说明地产海外债市场“坚冰待融”。

从越秀地产今日股价走势看,投资人无疑用脚投票了,早盘开始持续下挫震荡。

克而瑞监测统计,今年3月,80家典型房企总融资608.9亿元,虽环比增加43.4%,但同比减少31.3%;4月总融资497亿元,同比下降29%,依然不容乐观。

同样是上述机构,近日纵览研究2022年房企财报发现一个仍很忧心的事实,即“87%房企资金链继续恶化”。其中,该研报着重解析说,“融资受限叠加偿债潮到来,过半房企流动性承压”。

以越秀地产为例,4月20日曾公告“按100股可获配30股”以9港元/股发行9.29亿股供股筹集约83亿港元,补血大湾区、华东核心城市及其他重点省会投资等。

越秀地产前后脚的工夫,左手供股,右手发债,可见其对资金链“补血”尤为迫切。

从财务视角看,截至去年底,越秀地产总借债约883亿元,比上年底增加127.7亿元,净负债率较2021年末明显上升15.6个百分点,达到62.7%。 2022年,越秀地产新增融资599亿元,其中境内融资524亿元,境外融资75亿元。

这意味着,越秀地产在当前楼市不仅未去杠杆,反而逆市“加杠杆”。

过去一年多,楼市持续下行,地产民企大面积债务爆雷被甩出去,大型央国企虽销售也受影响,但遭遇的负面冲击要明显弱于民企,也就有了逆流而上机会,越秀、建发、华发等地方国企实力派排名突飞猛进 。

同 期末,越秀地产 现金 及现金 等价物约 218.5亿元, 一年内到期借债 157.4亿元, 应付款及票据16.4亿元,其他应付款及费用763.2亿元,其现金流并不算宽裕。

若聚焦越秀地产 近883亿元现有付息总债务 ,从期限 结构看,虽一年期 大降 近五成, 但 第二年及第三年至第五年 债务压力最重 。

若明后年楼市未能 预期回暖或 持续低迷,按越秀地产 目前迅猛拿地 节奏,明后年销售 及偿债压力均 不容小觑,也可窥见其 当前为何 着急发债, 哪怕做 担保,也要融资 。

值得一提的是,越秀地产规模急剧膨胀,销售规模突飞猛进,但作为粤系实力国企,今年以来,包括广州、武汉等城市项目频现维权风波,让人颇为惊讶,也难以理解。

今年3月下旬,有注册名为“越秀星汇文玺血泪业主”的广州博主发了一段视频,爆料“越X地产虚假宣传学校!星X文玺业主上门讨说法,文明合法!却遭受越X地产员工推打辱骂,嘲讽‘自己傻怪别人’”。

“这个房子从始至终,核心卖点都是华工,销售也是在不断暗示华工是文玺后花园的点。”彼时,有业主曾吐槽说。

事发后不久,地产密探曾注意到,头条号上有博主发了一条求助信息并曝出内情,业主曾申请与教育局、开发商三方会谈,最终教育局明确可通过会议纪要和红头文件落实,但开发商出具的会议纪要公然推翻会谈结论,业主讨要说法,反遭暴力对待。

权威投诉平台也显示,番禺区教育局曾统一回复星汇文玺业主,意思就是他们买了房的业主,子女入读华工的附属小学和幼儿园,“有学位”。

令人震惊的是,后续关于越秀星汇文玺业主维权的内容全网几乎都被和谐了。近来,越秀武汉再度曝出“汉阳昔日第一高价滨江豪宅”——汉阳越秀星汇云锦等项目“货不对板”等问题。

实际上,汉阳越秀星汇云锦自去年底就被曝了,有业主曾详细列举了“入户门、公区装修、楼栋外立面、楼梯间、风雨连廊等”不符合交房标准等。

地产密探梳理发现,越秀地产各地陷入维权风潮,2021年起突然就多了,比如越秀·江南悦府,曾被业主曝出“新房还未入住水管就爆了!更出现电梯惊魂!阳台甚至连防水都没做!”,按网上爆料的业主说辞,越秀江南悦府各类问题数不胜数。

今年初,有一篇《业主维权高达802000条的越秀地产,购房者还能放心买吗》的网帖文章,看了让人触目惊心,这说明其事关购房者的问题早已有之。

虽各地维权闹腾,但这似乎并不影响越秀地产的销售额排名。按克而瑞监测统计,去年越秀地产全口径排名第16位,销售额1260亿元,权益排名第10位,权益金额1251.6亿元,较前一年排名第三十四多名,可以说“大跳跃”。

今年前4个月,越秀地产全口径销售额563.1亿元,排名第14位,权益金额337.8亿元,排名第13位,较去年排位继续提升。

如今,楼市改善需求大行其道,购房者对品质的要求越来越挑剔,各类房企追求规模无可厚非,也一直宣扬品质,重视客户研究等,即便求快也要保障品质,更不能以次充好,否则时间久了,岂不自毁品牌?

编辑:密探君

文章来源:地产密探

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