近期，上海、杭州、长沙等多个城市的新一轮集中供地相继完成。整体看，土地市场出现回暖态势，不同城市“冷热不均”仍然明显，“分化”仍是土拍市场关键词。另一方面，央国企仍是拿地主力，但民企拿地活跃度有所提升，以龙湖、碧桂园等为代表的头部民营房企加速布局高能级城市土拍市场成为一大特点。

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展望后市，中指研究院分析师孟新增对证券时报·e公司记者表示，2023年以来，核心城市土拍明显回暖，部分城市民企拿地信心有所修复，但多数城市土地市场仍面临较大调整压力，全国层面土地市场低迷态势并未改变，未来土拍市场能否回温仍有赖于房地产销售端恢复程度。

土拍市场持续分化

根据中指研究院《2023年1-4月全国房地产企业拿地TOP100排行榜》数据显示，2023年1-4月，TOP100企业拿地总额3150.1亿元，拿地规模同比下降13.1%，降幅较上月收窄1.88个百分点，降幅继续收窄。

值得注意的是，不同城市“冷热不均”仍然明显，“分化”仍是土拍市场关键词。以4月为例，根据中指数据，4月，22城中上海、杭州、成都、合肥、长沙、无锡、广州、天津、济南、青岛、北京、重庆、厦门13城均进行住宅用地出让活动，平均成交溢价率8.37%，较3月提升0.18个百分点，核心城市热度持续，如上海、杭州、成都多宗地块拍至地价上限。

但城市间及板块间土拍分化持续，如合肥、长沙核心区地块企业参与度高，非核心区地块多底价成交，板块间分化明显；无锡、天津、济南土拍情绪仍较低，成交地块均底价出让。

谈及分化原因，孟新增表示，销售市场的分化直接导致土地市场也呈现分化加剧的趋势。近两年受房地产市场调整影响，拿地容错率明显下降，房企普遍采取“以销定投”“聚焦核心城市及区域”的策略，确定性的销售去化成为房企拿地的首要标准之一，优势地区的优质地块成为企业投资侧重点。

“展望未来，短期来看，全国土地供求缩量趋势或延续，但土拍分化态势或更加明显，预计房企在核心城市补货意愿提升，而销售市场调整压力加大的城市土地市场表现或仍低迷。”孟新增表示。

央国企仍是拿地主力

值得一提的是，在土拍市场热度逐渐恢复的背景下，央国企仍是土拍的主角。

以保利发展（600048）为例，5月5日，该公司披露公告称，新增加房地产项目5个，分别为上海市宝山区丰皓路北侧地块、上海市闵行区秀涟路西侧地块、杭州市拱墅区蒋家浜路北侧地块、成都市新都区踏水路北侧地块以及石家庄市裕华区槐北路南侧地块，需支付价款分别为48.87亿元、6.68亿元、6.27亿元、3.56亿元和2.66亿元。

上个月10日，保利发展还公告称，新增加房地产项目4个，分别位于南京、成都、西安、南昌，上述地块均为住宅用地，需支付价款分别为12.2亿元、11亿元、27.6亿元以及6亿元，可见其保持持续的拿地节奏。

整体看，中指研究院报告显示，4月，上海、杭州多个热点一二线城市进行了集中供地，优质地块供应带动房企拿地热情略有恢复。以近期结束的上海土拍为例，参拍的50余家企业中虽然有近二十家民企，但19宗地块中14块被国企和地方国资竞得。整体看，50家代表企业内部分化显著，头部规模的央国企拿地金额及面积显著多于中等规模企业，如华润置地、建发房产、万科等，4月拿地均有所参与。

头部民企加速回归

今年以来，民企拿地活跃度有所提升，头部房企加速布局高能级城市土拍市场成为共识。

根据中指研究院《2023年1-4月全国房地产企业拿地排行榜》，拿地金额TOP10中只有2家是民企，TOP20中有民企6家。去年同期，TOP10中有民企1家，TOP20中民企4家。可以看出，民企拿地活跃度有所提升。

克尔瑞近期统计，杭州第三轮集中土拍挂牌的12宗地块中有10宗由民企竞得，民企拿地总金额142.1亿元，占比高达85%。

从民营房企优等生看，中指研究院数据显示，龙湖1-4月拿地面积达到85万平方米，排名第五。一个多月内，龙湖接连高能级城市拿地，包括在上海投资约24.8亿元收获临港区一块土地，总建筑面积为11.7万平方米；在杭州在以7.5亿的价格拍下湘湖一块土地；在合肥以5.5亿元竞拍获得包河上海路地块；在深圳投资超24亿元，摘得2幅优质地块；在西安，以6亿元价格在浐灞生态区拍下一幅商住用地。

实际上，房地产销售回升，是龙湖动作频频、扩大土地储备的一大背景。今年3月，龙湖集团高级副总裁兼地产航道总经理张旭忠在2022年业绩会上也强调，“龙湖会主动把握好投资节奏，围绕20个主力城市和14个机会城市来布局，持续聚焦一二线高能级城市。”

龙湖集团2022年业绩报告显示，公司全年新增土地储备34幅地块，总建筑面积448万平方米，分布在北京、上海、成都、重庆、杭州、合肥等一二线高能级城市，权益地价304亿元人民币，平均溢价率约4%，其中约60%的项目为零溢价。这些土地储备，将为龙湖保持合理利润率提供基础。

4月25日，杭州市第三批集中供地收官，12宗涉宅地均成功出让。其中，民营房企龙头碧桂园也斩获一优质地块，成交价为282542万元，溢价率11.88%，这也是碧桂园加快拿地节奏的又一案例。

碧桂园集团总裁莫斌此前在2022年业绩发布会上表示，今年碧桂园已经重启投资拿地，接下来将更多聚焦一二线核心城市、核心区域，逐步提升一二线城市的投资额和土地储备占比。“通过新增土储布局的调整，我们计划用3-5年时间，将公司一二线和三四线的货值比例提升至50：50。”

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